投資商或者地產(chǎn)商的態(tài)度和能力在一個服裝專業(yè)市場良性發(fā)展之路上起著十分關(guān)鍵的作用。一個服裝專業(yè)市場的的開發(fā),取決于誰更懂得商業(yè)、誰更懂得市場想要什么,更要知道這個市場背后所依托的是什么。 近幾年,不斷有以服裝專業(yè)市場為核心項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)上馬開建、招商,但是服裝專業(yè)市場作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中比較特殊的一類,項(xiàng)目能否成功卻并不像很多人想象得那么簡單。
在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時,很多開發(fā)商都把套現(xiàn)放在了首位,急于收回資金用來還銀行的貸款和各種工程款,所以這些開發(fā)商只是把項(xiàng)目一賣了之。然而從過程上看,住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端,而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始,此后的招商、開業(yè)和經(jīng)營管理才是工作的重頭。
步驟/方法
一、服裝專業(yè)市場項(xiàng)目切不可“一賣了之”
在商業(yè)地產(chǎn)一片熱火朝天之時,要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域:現(xiàn)在是千軍萬馬搞商業(yè)地產(chǎn),但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣,總體上還是供大于求,是一個競爭非常激烈的市場。而這個激烈競爭的背后,其實(shí)反映出來的還是資金的難題。在資金問題的壓力下,很多國內(nèi)以服裝專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中頻頻出現(xiàn)“一賣了之”現(xiàn)象也就不奇怪了。
針對服裝專業(yè)市場中存在的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象,從開發(fā)商角度講,項(xiàng)目建成并順利銷售實(shí)現(xiàn)回款是投資盈利的關(guān)鍵,如果當(dāng)?shù)氐馁徺I力較強(qiáng),通過大量的包裝宣傳可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售盈利。但以短期盈利為目的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往后期在管理上投入會比較小,加上‘養(yǎng)商’的時間會比較長,在項(xiàng)目經(jīng)營方面可能就會出現(xiàn)亂招商、亂經(jīng)營的現(xiàn)象。從經(jīng)營者的角度講,購買或者租賃是滿足經(jīng)營場所的條件,經(jīng)營者看重的是項(xiàng)目的整體規(guī)劃和經(jīng)營定位是否和項(xiàng)目所處的地點(diǎn)周邊環(huán)境相符。如果判斷不準(zhǔn)確、盲目跟風(fēng)或者短期投機(jī)的比例較大,項(xiàng)目經(jīng)營也必然會出現(xiàn)問題。
以服裝專業(yè)市場為代表的的專業(yè)市場建設(shè)目前還正處于做蛋糕階段,許多新興的專業(yè)市場在建設(shè)過程中過于強(qiáng)調(diào)短期利益,使得專業(yè)市場涌現(xiàn)出了許多惡性競爭現(xiàn)象,投資商只是一味地以分蛋糕、搶蛋糕為目的,而不是在做蛋糕,這勢必造成專業(yè)市場項(xiàng)目的無序競爭。服裝專業(yè)市場的經(jīng)營者要先做好蛋糕,做大蛋糕,市場之間也應(yīng)該以此為核心開展聯(lián)動合作,整體提高區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場品牌的影響力和競爭力。
相關(guān)部門也應(yīng)制定一些綱領(lǐng)性文件來規(guī)范、引導(dǎo)并實(shí)現(xiàn)專業(yè)市場的升級轉(zhuǎn)型,著力規(guī)范整個專業(yè)市場的秩序,實(shí)現(xiàn)從無序到有序的跨越,提高行業(yè)的整體準(zhǔn)入門檻,從而在根本上杜絕服裝專業(yè)市場項(xiàng)目中屢屢出現(xiàn)的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象?! ?BR>
二、規(guī)劃與調(diào)研是立項(xiàng)之本
事實(shí)上,現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的千軍萬馬,的確都面臨著如何“養(yǎng)商”等這些經(jīng)營層面的難題和挑戰(zhàn)。現(xiàn)在的局面是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多,而商業(yè)資源少,多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著招商難的問題?,F(xiàn)在招商難度越來越大,一些商戶在談判時不僅要求第一年租金全免,3年內(nèi)租金優(yōu)惠,還要送裝修才肯進(jìn)駐。
商業(yè)地產(chǎn)看起來很誘人,但在誘人的背后存在著定位難、占資金、周期長、人才短缺、運(yùn)營困難等諸多挑戰(zhàn)。對于地產(chǎn)企業(yè)而言,商業(yè)地產(chǎn)仍需理性選擇,慎重進(jìn)入。
作為一個完善的、具有良好發(fā)展?jié)摿Φ姆b專業(yè)市場應(yīng)該具備以下幾點(diǎn):在市場選址方面,需要選擇適合專業(yè)市場的發(fā)展的區(qū)域,所選地理位置需具備擁有一定的消費(fèi)群體支撐和產(chǎn)業(yè)支撐;在經(jīng)營項(xiàng)目方面,本區(qū)域的市場之間應(yīng)注意差異化經(jīng)營,要避免同質(zhì)化競爭帶來的消極影響;在招商方面,市場場內(nèi)經(jīng)營商戶必須具有競爭優(yōu)勢和品牌支撐力度,市場在招商方面要有一定的準(zhǔn)入門檻,不能為了填滿市場盲目招商,以至于最后市場內(nèi)商家魚龍混雜;在市場管理方面,優(yōu)秀的管理服務(wù)團(tuán)隊和經(jīng)營理念是維系市場長期健康發(fā)展的有力保障。
對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言,準(zhǔn)確定位是經(jīng)營的基礎(chǔ),從業(yè)態(tài)定位到品類定位,從商戶群體定位到消費(fèi)者客群定位,從大環(huán)境到小細(xì)節(jié)都要考慮。定位不準(zhǔn)就會導(dǎo)致人氣不旺,面臨著經(jīng)營難、招商難的問題?! ?BR>三、服裝專業(yè)市場需強(qiáng)大依托
服裝專業(yè)市場的成功運(yùn)營除了要有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊運(yùn)作以外,要想長期發(fā)展就離不開當(dāng)?shù)氐姆b產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。
產(chǎn)業(yè)的依托只是一個服裝專業(yè)市場的一個方面,區(qū)域特色、相關(guān)主管機(jī)構(gòu)的因勢利導(dǎo)也是其中不可或缺的可依托因素。
專業(yè)市場的形成和發(fā)展,關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并不是其必要條件,市場首先是商品交易和貨物流通的場所,交通和物流發(fā)達(dá)程度才是決定其能否做大做強(qiáng)的關(guān)鍵,以廣州、杭州、鄭州為代表的服裝專業(yè)市場是在火車站周邊發(fā)展起來的,株洲也不例外,但株洲還有一條關(guān)鍵因素就是市場群有一個統(tǒng)一的管理方來管理,政府通過管委會來協(xié)調(diào)各市場之間的問題,營造了一個良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境,避免了各自為政的現(xiàn)象和因此產(chǎn)生的盲目發(fā)展和資源浪費(fèi)等問題的出現(xiàn)。
毋庸諱言,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)量過大,競爭非常激烈,加上商業(yè)功能的重復(fù)、業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重,是現(xiàn)在很多市場紅火開業(yè)卻經(jīng)營慘淡的重要原因。市場必須對定位做重新調(diào)整,留得住商戶,吸引來客戶。但從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的角度來講,商家應(yīng)更多地關(guān)注其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價值的發(fā)展。
注意事項(xiàng)
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在調(diào)整市場過程中,錯位經(jīng)營、資源互補(bǔ)也是商家最應(yīng)注重的問題。